マンション購入を失敗しない為の、マンション購入お役立ちブログ！「マンションフリーク　～住まいの回覧板～」　

こんにちは。真泉です。
早いもので、今年ももう2ヶ月が過ぎようとしています。
皆様ごきげん如何でしょうか？

先日、千葉の方に出かけたことがありました。
天気もよく、わりに過ごしやすい気温の日でしたが、日当たりのよくない並木道の植木の根元の土に「霜柱」、
駅の高架線路から水がしたたるところに「つらら」がありました。
やはりまだ冬なのだなぁと感じさせられます。
今回はそんな、千葉県にある物件のレポートが入ってきました。
伊藤忠都市開発・相鉄不動産が売主の『ザ・レジデンス稲毛台』です。



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それでは早速、レポートをご紹介いたしましょう。


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わたくしは、夫、子ひとりの3人家族です。千葉県柏市在住、勤務先は「新橋」です。
現在、古い賃貸マンション（築何十年かわからないくらい古いです。）ですので、もっと新しい住まいに移りたいこと。また夫の通勤便も2回乗り換えと、あまり便のよいところではありませんので、通勤の便が改善されることを希望してマンション探しをしていました。


◆交通、通勤

今回訪れたのは、「ザ･レジデンス稲毛台」。
最寄り駅は、JR総武本線の「稲毛」です。また、京成線の「京成稲毛」駅も利用できます。
「稲毛」の駅から、マンションまでは徒歩7分と恵まれていますし、「新橋」へは快速電車で何と、ダイレクトです！！

夫に、実際に「稲毛」から、「新橋」へ電車で行かせたのですが、「今よりちょっと早いかな。でも乗り換えなくていい
のは魅力だね。」と申しておりました。
詳細を述べますと、「新橋」へ向かうときには、快速電車は朝7時台が１１本、あとは１時間に６本くらいはあります。
このマンションのパンフレットや住宅情報誌では３８分程度の表示ですが、実際は夫によると４２分くらい。大体合ってますね。
特長としては、「特急の通過待ちがあって、結構な時間、駅に停車している」。例えば東京駅が最も顕著だそうですが、「各停車駅での停車時間が長い」とのことでした。
でも総合的に判断すると、「通勤には良い」との夫の判断。私にとっても、「徒歩７分」は魅力。
徒歩１５分以上かかったり、バス便のマンションも多い中、これは嬉しいことです。


◆生活環境

「稲毛」は基本的には住宅街というイメージを持っていましたが、案外駅まわりは充実してるのですね。
子供を預けて夫とぐるぐる歩いて疲れましたけど、そのかわり実際の生活もよくわかって良かったです。
総括したものを、以下ポイントに記入します。

○稲毛駅は、真ん中に改札があって「東口」「西口」がありますけど、駅の建物の南北は「ペリエ稲毛」の店舗なんです。

食品館と生活便利館とにわかれてます。食品館は、デパートの食品売り場みたいな感じ。
洋菓子のモロゾフとか、和菓子の文明堂、中村屋、お寿司の京樽、惣菜の紀文、その他とんかつ、うなぎ、肉、健康食品など４８店舗。入ってみましたが結構店舗があるので、買い物のお客さんも多く混みあっていました。

○「ペリエ稲毛」の生活便利館は、改札から直接いけます。
クリーニング白洋舎、マツモトキヨシ、ユニクロ、くまざわ書店など２０店舗ありまして、内装や雰囲気も高級感がうかがえます。

○スーパーは駅前に大型の「サティ」があって、食品フロアは２３時まであいてる気の利いたものがきちんとあります。

○あとは大きい店舗はありませんが、コンビ二も豊富ですし、昔からの商店街の小売店が結構あります。

○学校が多いです。小中学校の学区では市立稲毛小学校、市立稲毛中学校ですが、それ以外に、小中台小学校、京葉工高、敬愛大学、千葉大附属小、千葉大附属中、千葉大学などたくさんあります。

○銀行は千葉銀行、千葉信用金庫はもちろん、京葉銀行、みずほ銀行があります。
ATMは三菱東京UFJも見かけましたけど、三井住友、りそなの方々は残念でした。

これより夫と歩いた探訪記です。まず、駅東口を出てみました。

バスターミナルがあります。ロータリーの周囲は整備されたとはいえませんが、ココスやサンジェルマン、ドトール、などこまかく看板が並びます。どこにでもありますが、スロットだか何かの遊技場もあります。

時計のモニュメントが目立っていますね（笑）。

わたくしたちは、地図を持って、東側の幹線道路134号線を歩いたずっと先に「市役所」があるから行ってみようということになりました。

まず、学区ではありませんが、小中台小学校を右手に曲がって東側は、そんなに大きな幹線道路ではありません。車も異常にスピードを出して走ってはいません。

小学校のならびに「千葉市稲毛図書館」があり、そのとなりに「仲よし公園」というストレートな名前の公園がありました。結構、木の枝ぶりが大きかったので、昔からある公園かもしれません。
奥に行くと、何と野球場がありました。子供たちが試合をしているようでした。

さらに「千葉市小中台公民館」が続きます。次に「県立千葉女子高校」があります。

いろいろありますね。「県立千葉女子高校」の敷地の一部と思われますが、「千葉県子どもと親のサポートセンター」なる建物も。

この通りはこんな感じなんですけど、いろいろ施設が多いのだなぁと思いました。

千葉信用金庫の支店をすぎていくつかのお店があって、大きいゴルフの屋根看板の中古ゴルフクラブなどの用品を扱っているお店が見えたら、もう園生交差点で大きな歩道橋があり、わたって進みます。

交差点を右折するかたちになります。また学校が続きます。「県立京葉工業高校」、となりは「穴川中央公園」。
行ったのが午前中だったためか、休日なのにあまり人がいませんでした。はとに餌をやっているおじさんがいました。

さて、「稲毛区役所」に着きました、こちらは裏側なのですね。

表に周ってみると（稲毛区役所交差点右折、駅に向かいます。）、結構大きな建物です。
夫と話しながら、気軽に歩いてきたので、時間が早く感じられましたが、時間は計っていませんでした。でも20分以上は超えているとは思います。でも区役所が歩こうと思えばここにあるということは便利だと思います。

目的地に着いたので、駅のほうに向かいます。
区役所を過ぎたあたりから工事で、道路片側車線となっていました。
警察の方が5,6人いて、何かあったのか思われるくらいですが、単なる交通整理のようでした。

途中、敬愛大学がありました。

確か経済学部と国際学部があったと思います。結構大きくて、校舎を増築する看板があったのと、道路を挟んで、大きなグラウンドもありました。
それからちょっと怖い名前の施設がありました。「放射線医学総合研究所」です。
でも、現地からは離れてるから気にしないことにしました。

サティの裏側に出て、今度は「ザ・レジデンス稲毛台」現地がある西口へ出ました。

街は東口のほうが栄えているようです。
ロータリーがあって千葉銀行と居酒屋さんがあって、あとはコンビ二などがあります。

私たちは、「稲毛浅間神社に行こう」ということになりました。
途中「京成稲毛駅」もあるので、ちょうどいいと思いました。
そちらに向かう道は「せんげん通り」というフラッグが飾られていましたが、お店はほとんどないか、あってもとても古い感じのお店がぽつぽつとあります。

静かなというか、あまり栄えてない通りです。

「京成稲毛」の駅につくと、やっぱり小規模な駅です。踏切があって、片側車線は無人です。片側は駅員はいるようです。でも時刻表をもらったら、1時間に6本くらいは電車走ってるじゃないですか。ちゃんと使える路線なのかも知れないので、あとで研究してみようと思いました。

駅前には夫が懐かしいと申しておりましたが、「よろづや」さんがありました。

浅間神社に着きましたが、こちらは出口となっていまして、通れません。仕方ないので、迂回します。
比較的大きな公園があったので、見てみると「稲毛公園」です。

夫が突っ切ろうというので、公園の上り坂を登って反対側に出ました。
反対側はとても大きな道路、14号千葉街道です、向こうに紳士服のコナカの大きな店舗があります。

少し歩くとようやく神社入口です。

稲毛浅間神社は巫女さんによると、主祭神は木花咲耶姫命（コノハナサクヤヒメニミコト）様で、安産子育ての神様です。お参りして無病息災を祈りました。お守りがあればと思ったのですが、キティちゃんが付いていたり（子ども用にはよいと思うのですが）なんだかあまり純真なわたくしの気持ちとはなれていましたので、お守りはいただかないで帰りました。


◆現地

現地は住宅街です。「第一種低層住居専用地域」で高い建物はありません。
現地マンションももうほとんど出来上がってきています。
４面道路で、建物の配棟は敷地南側角地を中心にしたV字型南東、東西に広がる4階建とその内側にひと回り小さなV字配当、その後ろに地権者が入居する小さな棟があります。
地権者棟を含むと249戸の大規模マンションです。
敷地は長いです。一辺50m以上とか、そんな大きな低層マンションです。

南東は6m道路で向かいは一戸建て住宅です。

南西は９m.道路で向かいは一戸建て関連で高い建物ではありません。
ですが、こちらは交通量が多少多いです。

日当たりは完璧に採れるのは４階部分ですが、あとは陰る時間帯も当然あります。あまり日が当たらないのは困りますが、このマンションは日照条件だけで住むというよりも、一戸建て住宅のような感覚で、閑静な住宅地に住むという感覚でも良いような気がしました。
１階部分は専用カーポートもついて庭もありますから、まさに一戸建て感覚ですね。
この時点でまず、交通量の防音対策が出来ているか、名前のとおり「レジデンス（邸宅）」の資格がある造りなのかというポイント、それとセキュリティー、価格という問題点が伺えます。
モデルルームにはその４点をよく覚えて訪問いたしました。


◆マンションギャラリー

販売は現在３期を向かえ、多くの住戸が販売済です。
ですが、ぱらぱらと20戸くらいはまだありましたので、検討の余地はあります。
モデルルームは２つありました。85㎡超の標準的なタイプと、南側真正面の98㎡のお部屋です。

押さえてるところと、押さえていないところとを感じました。

まず、「防音対策」について。
南西側以外は問題があまりないとは思いますが、サッシは複層ガラスではありますが、対策をして遮音等級T2だそうです。T１で普通の賃貸マンションと同じですから、実際に確かめてみないとわかりませんが不安です。
T3を使っているマンションも出てきていますので、販売員の方にどうなのかを聞き返したのですが、構造上違ってしまうのでできないとのこと。プロがそういうのであれば、素人であるわたくしどもはそうなのかと思うだけでした。

先の「レジデンスたるにふさわしい」何かは、いくつかありました。
このマンションは夫によると昔からよくあるとのことですが、「Void」と称す「ライトコート」という４階天井まで吹き抜けたスペースがあって、各住戸の主に水周りに窓を設けることが出来、換気に役立つとされる設計をしています。
ですから、具体的にはキッチンとか、浴室、あるいは居室に小さな窓があり、気分的にもとても嬉しいものでした。

次にバルコニー奥行き2.5m.と普通より50cm.余裕があるのです。
そのおかげで、バルコニー側開口部にキッチンとか、浴室を持ってきて変化のあるプランとし、バルコニーが開口部の半分になっていても、「とても狭い」とはあまり感じないくらいのものになるのです。
ですからプランとして先に述べたような変化のあるつくりをしているプランがあって、検討しても良いのではないかと感じさせるものがありました。

セキュリティーは、SECOMを利用しての24時間有人管理で吹抜け窓等一部を除く窓には防犯センサーがついてます。郵便ポストがオートロック内側にあって、郵便配達の人も入れません。配達員の方には、目の虹彩認証登録をしていただいて、登録のない配達員以外の人は入れません。
プライバシー部分ですが、全住居門扉つきポーチです。廊下側に窓は付いてしまいますが、ルーバーで隠すようになっているところは、普通のマンションと同じです。ですが、ルーバーごと内側から窓を全開することができる新しいサッシで避難用に外側に逃げるためだそうです。これは初めて見ました。

夫が詳しいので聞いたところ、設備的なものは一般のマンションレベルは押さえているようです。
言えることは食器洗浄乾燥機は各住戸にあることがプラスαだということと、浴室が最近流行の断熱材が入っていて冷めにくい商品ではない、普通の浴槽だという点が人によってはマイナス点かもしれないとのことです。部屋に梁等はありますが、気遣っていないわけではないだろうと申しておりました。
私はディスポーザーがあるのがうれしかったです。（すみません、私自身、梁とか、下り天井とかはよくわかりません）


◇価格
面積は78㎡から98㎡で80㎡が中心です。このマンションは少し高めかなと思いました。
4000万円台後半の価格が中心で、5000万円くらい費用は必要です。
ただ、立地の希少価値とか、通勤便に価値があるとか、プランに希望が叶うとかそういう方は購入して全然問題ないと思いました。いいマンションだと思います。


◆競合物件

発見したのでお知らせします。
駅前の「サティ」の裏の「野村不動産」の工事壁を見ました。

今回の営業マンに聞きましたところ、タワーマンションの予定だそうです。
野村さんが駅前タワーをやるのでしたらきっと話題性のあるマンションになると思います。
稲毛の営業の方は、「ここでタワーをやっても、住宅街の眺望しかありませんよ」と言われていましたが、
はたしてどうでしょうか？

東京建物の「ブリリア稲毛」という場所も発見しました。

こちらはホームページがあり、164戸の大きなマンションです。
隣に現在UR都市機構が大きなマンションを建ててますがその先端になります。これはもう何を狙っているかわかります。ほぼ南の方向が段差によって開けているので、日照・眺望は明らかに条件がよいでしょう。「丘の上の開放的なマンションです。」

「この野村不動産と、東京建物はたぶん価格が今回取材したマンションよりわかり易いため、高いものとなるのではないか」と夫が言ってました。


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レポートありがとうございました。
出来れば今回の投稿者の方のように、あらかじめ現地を良く見て疑問点などを持ってモデルルームに訪問されると、その問題を基準にマンションの判断がしやすくなりますので、よろしいのではないでしょうか。
私は若かりし頃、自分の考えを持たずにモデルルームの営業マンの方に誘導されるように、「なんだか良いマンションなのではないかな」と思い込み、うちへ帰って冷静になったらそうでもなかった。
あるいは、自分の疑問が聞けていないなど、そのような経験がございます。

レポートをいただいた、「ザ･レジデンス稲毛台」は多く売れているとのこと。
多くの方々に賛同をいただけたマンションのひとつなのではないでしょうか。