マンション購入を失敗しない為の、マンション購入お役立ちブログ！「マンションフリーク　～住まいの回覧板～」　

こんにちは。真泉です。
もう、師走となってしまいましたね。今年は何かをやり残したという感じがする方も多いのではないでしょうか。
住宅購入もそのうちのひとつであるかもしれません（笑）。

サンケイビルの『ルフォン学芸大学』のモデルルームに行った方からレポートが届いておりますのでご紹介させていただきます。



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以下、レポート内容です。


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はじめての投稿いたします。
私は30歳代後半で、上場企業に勤める3人家族の主です。
子供ができてから子供のためを思って、自分のことにお金をかけるのを辞めました（笑）。妻も以前よりランクを落としております。妻も私も子供のためにと思って、もう何年でしょうか？蓄えて、ケチって、毎日過ごしてきました。
今は杉並区の古い賃貸マンションを借りて生活しております。
家が古いのと、２ＤＫで狭いので子供がもう小学生ということもあって、新しい家を最初は賃貸で探していましたが、賃貸では家具の造作とか、ピアノをひいてはいけなかったり規制があり、ここはがんばって新築を買うのはどうかと、できたら都心近くで、物色しておりました。

都内のマンションはなんでこんなに高額になったのかと思うほど高くて、みな8,000万円から億越えではありませんか。以前、千葉の浦安市のマンションのＭＲ見学をつきあって見学したのですが、駅から歩けないのに、100㎡以上だったせいもあって、7,000万円、8,000万円以上するのです。驚愕しましたね。

まぁ、そんなもんなんだということで気をとりなおして、ローン組めば不可能じゃないだろと言い聞かせ、同じようなものなら、都内で綿密に探すことも辞めないでしぶとく探したいと思います。以下今回の物件レポートを紹介いたします。お読みになって不愉快に思われた方は、ごめんなさい。


△交通

人気の東急線：東横線、東急田園都市線！
「ルフォン学芸大学」は、「学芸大学」の名前がついてますが、「学芸大学」駅からは徒歩１７分

「駒澤大学」駅からは徒歩13分です。

どちらの駅からも10分以上かかります。私は歩くのは嫌いではないので、問題ありませんが、お年寄りはバスが多く出ているので、それを利用しています。行き先は、渋谷駅、都立大学駅前、世田谷区役所、洗足駅のようです。
私の勤務地は実は東京メトロの「表参道」ですので、「駒澤大学」駅を使えば、渋谷で半蔵門線乗り入れでとても便利ですね。半蔵門線ラインの検討者の方、多いのではないでしょうか。


△現地

微妙です・・・。

駅から10分以上かかりますが、こういう場所は、駅を中心として栄える東京都の町としては、遠いほどだいたい住宅街立地です。今回も第1種低層住居専用地域と説明されてます。だいたい3階建てまでの住宅街で、それより高い高さは認められませんし、静かなところです。

しかし、この物件はすぐ隣りが「第1種低層住居専用地域」ではないのです。「環状７号線」に面して７階建てくらいのマンションが建ち、その裏になります。３方建物隣接で、１面道路です。
３方建物隣接なのは、営業の方が模型などで説明していただきましたが、私は自分で見てみないと納得しないタイプです（笑）。建設工事中ですから壁があって確認できないのですが、隙間からのぞいて、う～ん。と唸ってしまいました。なんとも言いにくいです。

この物件のように都心低層マンションは、実は「窓を開けると隣の壁」とか、低層ですので、開放的な眺望など望めないのが普通で、望めたら何億円マンションと考えてはいるのですが、この物件もその類いにあります。規模は実質、地下１階、地上３階。全３２戸、駐車場は２０台です。

○南西側は背の高いマンションです。（環７の交通音を遮断してくれますが、影になります）

○南はコイン駐車場だったと思います。（たぶん、車の出入りがうるさいのでは）

○南東側はビニールハウスです。
（これは観葉植物を育てているもので不衛生ではないようですが、たぶん２階住戸まではさえぎられます。）

○北西側は戸建住宅と、ガソリンスタンド（ふつうにさえぎられ、なおかつ臭うのでは？）

○道路面が北東なのです。（エントランスや敷地内駐車場ですので、うるさいでしょう）
素人の私が見た限りでは、日照面では心配ですが、光自体は窓から採れるとは思います。
こんな感じです。

このような条件のマンションですから、周辺相場より安いです。さらに、問題ありそうな住戸は安くて、７０㎡台で６，０００万円台から、条件の良いと思われる最上階は９０㎡台で１億２，０００万円弱。


△マンションギャラリー・モデルルーム

マンションギャラリーは「学芸大学附属高等学校」の北にあり、ちょっと歩きます。

祐天寺からも歩けるようですが、遠くてちょっと疲れました。
モデルルームは、このマンションで最も大きな住戸（１億を超える３ＬＤＫ）１つだけです。本来３ＬＤＫですが、オプションプランで１ＬＤＫになっています。
都心マンション、邸宅調になっていなければなりませんので、設備・仕様は平均以上になっていると思います。
気づいた部分を記します。

○設計としては、内廊下（回廊？）というのでしょうか、廊下が外に面しませんので、防犯性が良いと思われます。
プライバシーの面では、全戸にアルコーブを設置しているようです。

○大きいタイプだけと思われますが、中に入って戸を閉められるような大きなシューズインクロークがあります。

○細かいですが、トイレが松下電器の「アラウーノ」というもので、普通の陶器ではなくて、「汚れをはじく、新素材（有機ガラス系）」で水アカがつきにくい。
「スパイラル水流」といって、水がぐるぐるまわって流れるため、洗浄力が良いようです。
（インターネットで調べたところ、便器のかたちのせいで、カバーがかけにくいという欠点もあるようです。）

○浴室も松下電器のもので、例えばＴＯＴＯの浴槽など断熱材が入っているものと同じで、お湯の温度が下がりにくいという製品です。
浴室の床は、よくある「カラリ床」のように水はけ素材でなく、大理石です。営業の方に足が冷たいのでは？と聞くと、「そうでもないですよ」　というので、試したらちょっと冷たいです（笑）。

○キッチンは浄水器、食洗機、ピピットコンロが実装です。また、シンクはサイレントシンクエンボス型で、傷が付いても目立ちにくいものを採用しています。ディスポーザーもあります。
カウンターは普通、大理石ですが、「サイルストーン」という水晶を配合した石です。耐久性に優れ、抗菌効果もあるようです。

○フローリングは幅広タイプで、同じ目の文様でない突き板の材質で、高級感はありました。
建具の周囲も付き板で、劣化について防止してあるそうです。

○バルコニーは部屋の間口いっぱいの横幅でないものが多く、半分くらいでした。モデルルームのバルコニーも半分で、その代わりコンサバトリーとなっていましたが、そうでないタイプもあります。
今回の営業の方は昔からのスタイルの不動産屋さんぽい人で、「世田谷は大体こんなバルコニーですよ」ということでかたづけてしまいました。

○セキュリティはＳＥＣＯＭでした。窓に防犯センサーがついており、玄関をロックしようとすると、「窓があいています」とアナウンス。逆に、ちょっとその辺のコンビ二まで行くだけだから窓を全部閉めなくてもいい、と思ってもアナウンスのせいで出かけられません（笑）


△周辺環境のポイント

○「中丸小学校（徒歩２分）」というのが宣伝になるようです。

余りにも入学希望が多いので、学区を決めてしまっている小学校です。
わざわざ子供を入学させるのに引っ越してくるという逸話があるそうです。
理由はこの辺が昔から高級住宅街で、エグゼクティブのお子様が多く、勉学も熱心です。ＰＴＡが黙っていないようで（笑）、学校側も熱心にならざるを得ないというところから、教育のレベルが高いとか、卒業後中学校入学は有名私立に行くお子様が多いとか、普通にこのまま公立中学校に通っても、その公立駒留中学校がレベルが自ずと高いという、唸ってしまうような教育環境だそうです。


○生活利便性
駅より１０分以上こえてくると、近くにコンビ二くらいしかないのではないかと思うのと、「第１種低層住居専用地域」だから大きな店はないと考えられますが、環七の裏なので、環七沿いにスーパー「サミット」が徒歩３分です。

もちろんコンビ二もあります。
「駒沢大学」駅から、歩いて約１３分ですが、環七沿いにもまばらにお店はあります。
例えば、ＴＶ等でよくあるラーメン屋さんがあったり、私は釣りが好きなのですが、とても大きな「魚拓」を看板にしている釣り具屋さんがありました。

○憩いの公園
小さい公園もありますが、何といっても「都立駒沢オリンピック公園」でしょう。
行ってみましたが、とても広大ですし、いろいろな人がいます。一通り歩いたのですが、案内板がないと迷子になるくらいです。

ジョギングコースを走る人たち

球技場でサッカーをしている少年たち

音楽を奏でる青年

「中央広場」は思い切り天を仰ぐことができて爽快です。

○その他
神社なのですが、「世田谷観音」という場所があり、この神社は敷地内でいろいろ多くの神像があるという変わった
神社だなぁと思いました。

「特攻平和観音の石碑」
「弁財天」、「阿弥陀如来」、「不動王」などいくつもありました。

関係ないですが、「学芸大学」の駅はどうして自転車を整理できないのでしょうか？

ルフォン学芸大学と競合する分譲マンションは結構あって、現地の前の環七沿いのマンションもそうですし、三菱さん、住友商事さん、学芸大学の駅前にも看板がありました。

営業の方はその比較表を資料として作成して、当物件にメリットが多いことや、他の物件のデメリットを、意地悪そうに（笑）ですが、わかりやすく説明いただきました。どこも、当物件の坪単価より高いそうです。
私の好きな営業の人でよかったです。（笑）


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レポートを有難うございました。
競合する分譲マンションが複数あるとのことですが、
競合マンションに比較検討の理由などで訪れましたら、ぜひレポートをいただけませんでしょうか。
もちろん他の方からの関連情報もお待ちしております。